После российского вторжения миллионы украинцев были вынуждены покинуть дома и переехать в другие регионы страны, либо вообще за границу. У кого-то из них дома остались на оккупированных территориях, у других жилье разрушено или полностью уничтожено. Власти уже третий год вынашивают планы массового жилищного строительства, которые, правда, пока не материализовались. «Апостроф» разбирался, что предлагает правительство, и что из этого может получиться.

В Украине запускается масштабная программа социального жилья. Пилотный проект, который стартует уже до конца 2024 года, предусматривает строительство 6200 квартир, а всего на первоначальном этапе будут построены 50 тысяч квартир, сообщил глава Агентства восстановления Сергей Сухомлин.

Социальное жилье планируют возводить в центральных и западных регионах Украины. Всего для проекта планируется отобрать 15 городов. Речь идет о мало- и среднеэтажной застройке (пять-десять этажей). Дома будут находиться в коммунальной собственности (в собственности городов).

По словам Сергея Сухомлина, социальные квартиры будут предоставляться, в первую очередь, тем, кто лишился жилья в результате войны и стал вынужденным переселенцем. Глава агентства также считает, что реализация это проекта в том числе будет способствовать возвращению наших граждан из-за границы.

Строительство собираются вести на средства грантов и кредитов наших международных партнеров. На сегодня финансирование пилотного проекта оценивается в 400 миллионов долларов.

Жилищная евроинтеграция

В Украине понятие социального жилья отсутствует как таковое, и в коммунальной собственности квартир почти нет. Это во многом обусловлено спецификой перехода от государственной собственности к частной, в том числе, в сфере недвижимости, в бывшем СССР и на постсоветском пространстве в конце 1980-х – начале 1990-х годов. В Украине те, кто проживал в государственных квартирах, получили право на их бесплатную приватизацию. С того времени в нашей стране некоммерческого жилья практически нет, и люди, помимо тех, кто живет в приватизированных квартирах, пытаются либо купить недвижимость в ипотеку, либо снимают жилье у частных собственников.

На Западе ситуация принципиально другая. Разумеется, там тоже есть развитый рынок недвижимости, но там жилье, находящееся в коммунальной или государственной собственности, составляет 15-50%. Оно сдается в аренду по относительно низким тарифам тем, кто не может себе позволить рыночные цены.

Таким образом, наша страна также планирует создать жилищный фонд, который будет находиться в собственности городов, и который можно будет предоставлять нуждающимся в жилье.

Реализуем ли такой проект в Украине в сегодняшних реалиях?

По словам эксперта по вопросам градостроительства Георгия Могильного, еще летом 2022 года был представлен план строительства социального жилья, который сильно напоминает нынешний.

«Поэтому вопрос, как быстро можно это сделать, если через два с половиной года повторяется то же самое, на самом деле, риторический, — сказал он в разговоре с «Апострофом». — Это зависит от того, что строить. Если, как они тогда планировали, строить девятиэтажки, или даже четырехэтажки, то, если есть деньги, это реально сделать за полгода».

Многих может удивить малоэтажность предлагаемого строительного проекта, но, на самом деле, он потенциально дешевле, чем возведение высоток. К тому же, дома небольшой этажности намного быстрее строятся, соответственно, их раньше можно будет начать использовать, и они раньше начнут приносить прибыль.

«То, что они сейчас говорят, — 50 тысяч квартир, они говорят не о высотках, а о чем-то малоэтажном. На самом деле, это, во-первых, быстро, если есть деньги, во-вторых, себестоимость строительства небольшая. И тут весь вопрос, какую цену они захотят туда заложить, чтобы застройщики и другие, кто будет реализовывать этот проект, получили прибыль», — рассказывает Георгий Могильный.

Урбанист Дима Макагон также считает, что малоэтажность проекта не является проблемой.

«Пять-десять этажей – это как раз нормально и оптимально с точки зрения стоимости строительства, а также с точки зрения социализации (тех, кто будет жить в этих домах»), — сказал эксперт в комментарии изданию.

Что касается заинтересованности застройщиков, то, по его словам, она будет, если на проект будут выделяться необходимые средства.

«Но нужно рассчитывать таким образом, что цена может быть даже несколько выше рыночной, потому что работать с государством – это больше рисков, больше документов, больше расходов», — добавил Макагон.

Другие расходы могут быть связаны с коммуникациями. «Во многих случаях подвод коммуникаций может обойтись в четверть себестоимости строительства, — говорит Георгий Могильный. — Наибольшая проблема, о которой, почему-то забывают, это канализация».

Помимо этого, может потребоваться социальная инфраструктура – поликлиники, школы, детские сады, магазины, почтовые отделения, административные учреждения.

В многом это будет зависеть от того, как будет осуществляться застройка – кластерно на удаленных пустынных участках на окраинах, или точечно в местах существующей городской застройки.

«Загнать большое количество техники и быстро строить на большой территории может быть дешевле. С другой стороны, если точечно раскидать, то можно повесить на резервы коммуникаций и социальной инфраструктуры, что выйдет дешевле для местной власти», — пояснил эксперт.

Социальное жилье не значит гетто

Немаловажный вопрос – в каких регионах и городах будут реализовывать проект строительства социального жилья. На сегодня известно, что речь идет о центре и западе Украины, и это, более-менее понятно, так как восток и юг находятся в непосредственной близости от линии фронта.

Также известно, что строительство будет вестись в 15 городах. Официально эти города пока не называются, однако по косвенным признакам можно установить, по крайней мере, некоторые из них. В частности, это Черновцы, Тернополь, Ивано-Франковск, Хмельницкий, Винница, Житомир, Полтава, Бровары, Белая Церковь (последние два города находятся в Киевской области).

Таким образом, ни Киева, ни Львова, которые на сегодня являются ценовыми лидерами, как в покупке, так и в аренде недвижимости, среди участников проекта социального жилья, скорее всего, не будет (также, скорее всего, не будет среди них и Харькова, где много разрушенных домов, так как он находится на востоке Украины, причем возле самой границы с Россией, к тому же в нем разрабатывается собственная программа строительства муниципального жилья).

Возможно, с временем, проект распространится и на другие регионы и города Украины.

Но где все же целесообразнее возводить социальное жилье – в крупных или небольших населенных пунктах?

«Если речь идет о переселенцах, то нужно строить там, где они смогут найти место работы, а потому в крупных городах это сделать проще, — говорит Дима Макагон. — Если есть программы развития малых городов, то можно это делать и там. Но необходимо, чтобы была работа, например, создать какое-то предприятие – но людей нельзя туда переселять принудительно, а только тех, кто захочет на таком предприятии работать».

Также важно позаботиться о том, чтобы дома с социальными квартирами не превратились в гетто, как это нередко происходит во многих странах.

Такой риск действительно есть, говорит Дима Макагон. И именно поэтому, например, в Австрии нет домов, полностью отданных под социальное жилье – в одном здании есть как социальные, так и обычные квартиры, которые можно покупать или снимать по рыночным ценам.

«При этом как правило это дома классные, дорогие, то есть у них социальное жилье – это актив, которым владеет город, и это хороший дом, и порядка 20% в нем – это социальные квартиры, которые предоставляются не во владение, а в аренду, — резюмировал эксперт. – Поэтому не очень хорошо делать полностью социальный район или даже дом».

Много квартир, хороших и разных

Как было отмечено выше, на первом этапе проекта планируется строительство 50 тысяч квартир. В целом же, по словам главы Агентства восстановления Сергея Сухомлина, Украина нуждается примерно в одном миллионе социальных квартир.

«50 тысяч построенных квартир – это 50 тысяч семей, которые будут привязаны к нашей стране, 50 тысяч семей не будут даже задумываться о том, чтобы выехать из Украины, потому что у них будет мощный якорь, который будет держать их здесь, в Украине, — сказал в комментарии «Апострофу» президент всеукраинской ассоциации компаний по международному трудоустройству, руководитель проекта «Визия-2033. Сохранение и развитие трудовых ресурсов Украины в ближайшие десятилетия» Василий Воскобойник. — Если этот проект будет удачным, если будет спрос, а я думаю, что он будет сумасшедший, то, думаю, со временем это будет масштабироваться».

Но, конечно же, это капля в море. Более того, даже один миллион социальных квартир, о которых говорит Сергей Сухомлин, не решит проблему доступности жилья.

«Даже, если построят один миллион квартир, это не закроет потребность даже по внутренне перемещенным лицам», — говорит Василий Воскобойник.

Эксперт считает, что именно внутренне перемещенные лица (ВПЛ) должны получить приоритетное право на заселение в социальные квартиры: «Мое мнение, нужно, в первую очередь, жилье предоставлять ВПЛ, которые вообще остались без всего, чтобы они не возвращались на оккупированные территории. Это нужно было делать еще с 2022 года – это бы загрузило и нашу строительную отрасль, дало бы возможность людям где-то оседать, находить себе жилье, работу, социализироваться».

Но ВПЛ дело не должно ограничиваться. По словам Василия Воскобойника, среднестатистический украинец не в состоянии ни купить себе жилье, ни снимать его из-за сумасшедших цен.

Очевидно, что арендная плата в социальных квартирах будет существенно ниже рыночной – сейчас называется сумма в 3000 гривен в месяц. Действительно, по такой цене квартиру во многих городах не снять, не говоря уже о Киеве и Львове, где аренда в несколько раз выше.

Однако в деле распределения социальных квартир может появиться коррупционная составляющая, и вполне может оказаться так, что жилье в современном комфортном доме за символическую плату получат родственники чиновников, а совсем не те, кто в нем по-настоящему нуждаются.

Чтобы избежать этого, необходимо будет строить как можно больше доступного жилья.

«Массовое строительство социального жилья, которое будет рассчитано на среднестатистического украинца, должно стать основой политики нашей страны, потому что иначе мы потеряем людей», — резюмировал Василий Воскобойник.